Warum es bei Streitigkeiten in der WEG wichtig ist, Emotionen wirklich anzuerkennen und in Bedürfnisse und Interessen umzuwandeln
Es ist Hochsommer in der Stadt, ein Werktag, 18:30 Uhr. Draußen rufen die Biergärten und Straßencafés zum Feierabend. Doch die Eigentümer:innen der nahen Wohnanlage haben heute noch einen Pflichttermin: die Jahreseigentümerversammlung, die wie immer im unklimatisierten Pfarrsaal der Gemeinde stattfindet. Die Luftfeuchtigkeit hat längst tropische Dimensionen angenommen, den meisten steht der Schweiß auf der Stirn. Doch heute ist die Stimmung auch aus anderen Gründen aufgeheizt.
Die Tagesordnung verspricht ein finanzielles Fegefeuer: Für die mühsam beschlossene und gerade stattfindende Tiefgaragensanierung fehlen zigtausende Euro. Warum? Weil Herr Männerfreund (Name geändert), der immerhin für 8 von 50 Stellplätzen steht, seine Sonderumlage nicht gezahlt hat. Schlimmer noch: Wie sich zeigen wird, wird er das wohl auch wie nie tun.
Die Dreistigkeit darf doch nicht siegen, oder?
Die Faktenlage ist ein juristisches Schmankerl aus der Kategorie „Dreistigkeit siegt“: Herr Männerfreund arbeitete einst beim Bauträger und wusste wohl, dass einige Stellplätze übrig waren. Da dachte er sich: „Bevor die Stellplätze hier so nutzlos rumstehen, vermiete ich sie einfach selbst.“ Das tat er. Über Jahrzehnte. Ohne jemals das Sondernutzungsrecht dazu gehabt zu haben. Da er auch immer sein Wohngeld für die Stellplätze zahlte, fiel das niemandem auf. Um die Sonderumlage einzutreiben, betätigte sich die Hausverwaltung detektivisch und fand heraus: Herr Männerfreund lebt inzwischen im Pflegeheim, ist dement und hat einen gesetzlichen Betreuer. Der wiederum sagt kurz und knapp: „Wir zahlen gar nichts.“ Schließlich gehören die Stellplätze ja gar nicht Herrn Männerfreund. Im Saal brennt die Luft. „Das kann doch nicht sein!“ „Das ist doch eine Riesensauerei!“ „Wer ist schuld?!“ „Warum hat der Verwalter das nicht gemerkt?!“ „Das Geld holen wir uns zurück!“
Die Wut sucht sich ein Ventil, aber wohin damit? Alles geht durcheinander. Da Herr Männerfreund im Pflegebett von der kollektiven Schnappatmung nichts mehr mitbekommt, müssen die anwesenden Sündenböcke herhalten: die Hausverwaltung und ihr mitgebrachter Anwalt.
Der juristische Feuerlöscher (der leider aus Benzin besteht)
Der tut das, was Technokraten am besten können: Er kontert mit Logik, Lösungsvorschlägen und nackten Fakten, soweit diese überhaupt vorhanden sind. Denn während der laufenden Sanierung weiß man momentan gar nicht genau, ob die fraglichen Stellplätze überhaupt noch vermietet sind. „Ihr Ärger ist keine juristische Kategorie“, doziert der freundliche Anwalt. „Die acht Stellplätze gehören ja jetzt Ihnen, der WEG. Sie haben quasi Vermögen dazugewonnen.“
Herzlichen Glückwunsch. In diesem Moment ist die Kernschmelze perfekt. Wovon redet der Anwalt da? Vermögensgewinne? Jetzt müssen doch erst einmal alle mehr zahlen, weil einer nicht zahlt, obwohl er es nach gesundem Gerechtigkeitsempfinden müsste! Schließlich hat er sich über Jahre am Eigentum anderer bereichert. Die Eigentümer:innen rotieren im roten Bereich. Ein Miteigentümer schreit fast panisch: „Jetzt muss ich noch mal tausende Euro nachzahlen. Wo hört das auf?“ Und der Anwalt wundert sich wahrscheinlich, warum seine juristisch logischen Einlassungen nicht gewürdigt, ja im Gegenteil sogar als blanke Provokation empfunden werden.
Was hier schiefläuft: Wenn Paragraphen auf Emotionen treffen
Warum eskaliert diese Situation so lehrbuchmäßig? Ganz einfach: Weil im emotionalen Ausnahmezustand keine Fakten zählen. Wenn wir Menschen unter Stress stehen, nimmt unsere Fähigkeit zu logischem Denken rapide ab, das hat sich seit der Steinzeit nicht wesentlich geändert. Sobald wir uns bedroht, betrogen oder finanziell über den Tisch gezogen fühlen, schaltet das Gehirn auf Überlebensmodus. Da bleibt keine Kapazität für juristische Detailfragen oder langfristiges Denken.
Was die Eigentümer:innen in diesem Moment spüren, ist eine toxische Mischung aus:
- Ohnmacht: Man ist gefangen in einem System, das ein offensichtliches Unrecht scheinbar legalisiert.
- Angst: Die nackte Angst vor unkalkulierbaren Kosten, die das eigene Budget sprengen.
- Ungerechtigkeit: Jemand hat sich jahrzehntelang bereichert, und die Zeche zahlt nun die Gemeinschaft.
Wenn ein Verwalter in dieser Phase mit Paragrafen wedelt, signalisiert er den Eigentümern nur eins: „Eure Sorgen sind mir egal, lasst uns über die Buchhaltung reden.“ Das ist das mediative Äquivalent dazu, einem brennenden Haus gut zuzureden, es möge sich doch bitte an die Brandschutzverordnung halten.
Der mediative Ausweg: Erst lüften, dann rechnen
Erfahrene Mediator:innen hätten an dieser Stelle das Gesetzbuch erst einmal dezent zugeklappt. Der erste Schritt in jeder erhitzten Debatte lautet nämlich: Sichtbar machen und validieren. Dazu gehört echtes Zuhören, statt abzuwürgen und zu beschwichtigen. Bevor man über Lösungswege spricht, muss der Dampf aus dem Kessel. Das bedeutet, Sätze zu sagen wie: „Ich sehe, wie wütend Sie alle sind und, dass Sie sich große Sorgen wegen der Kosten machen. Wahrscheinlich fühlt sich das ungerecht für Sie an.“
Denn auch Gefühle sind Realität. In der Konfliktlösung ist die Emotion der Beteiligten ein harter Fakt. Wird sie unterdrückt, taucht sie bei der nächstbesten Gelegenheit wieder auf. Erst wenn die Eigentümer spüren, dass ihre Ohnmacht und ihr Ärger gehört und ernsthaft gewürdigt wurden, entspannt sich das Nervensystem.
Der entscheidende Schritt: Emotionen in Bedürfnisse übersetzen
Erst nach dieser emotionalen Erdung kann der eigentliche Kernprozess der Konfliktlösung beginnen: das Übersetzen von starren Positionen („Der Verwalter haftet!“) und heißen Emotionen („Das ist eine Riesensauerei!“) in dahinterliegende Interessen und Bedürfnisse.
In unserem Fall verbergen sich hinter den lauten Vorwürfen ganz konkrete menschliche Bedürfnisse:
- Sicherheit & Planbarkeit: Die Eigentümer wollen wissen, dass die Sanierung nicht zum finanziellen Fass ohne Boden wird.
- Fairness: Es braucht das Gefühl, dass unrechtmäßige Bereicherung nicht einfach totgeschwiegen wird.
- Transparenz: Die Gemeinschaft will verstehen, wie es dazu kommen konnte, um solche Fehler für die Zukunft auszuschließen.
Sobald diese Bedürfnisse auf dem Tisch liegen, ändert sich die Dynamik im Raum. Aus dem destruktiven, rückwärtsgewandten „Wer ist schuld?!“ wird die konstruktive, zukunftsorientierte Frage: „Wie schaffen wir es, diese Sanierung gemeinsam zu stemmen, ohne dass jemand wirtschaftlich Schiffbruch erleidet? Wie sichern wir uns für die Zukunft ab und wie holen wir uns das Geld, im Rahmen des rechtlich Möglichen, von Herrn Männerfreund zurück?“
Das bittere Ende vom Lied oder wie es anders laufen könnte
Was an diesem Abend im Pfarrsaal stattfand, war leider das Gegenteil von nachhaltiger Klärung. Nach zähen vier Stunden, kurz vor der kollektiven Dehydration, knicken die Eigentümer ein. Sie stimmen der zusätzlichen Sonderumlage zu – nicht aus Einsicht oder weil sie die Interessen des anderen verstanden haben, sondern weil sie schlicht keine Kraft mehr haben.
Das Ergebnis des Abends: Die Tiefgarage wird fertig saniert, aber das Tischtuch zwischen der WEG und der Verwaltung ist für die nächsten Jahre zerschnitten. Zurück bleibt ein zutiefst frustrierter Haufen Eigentümer und ein Verwalter, der sich vermutlich fragt, warum die Leute wegen ein paar Stellplätzen so ein Theater machen. Wo doch rechtlich alles klar ist und er sich ansonsten so reinhängt. „Tiefgaragen sind eben immer kompliziert“, murmelt er achselzuckend beim Einpacken seiner Unterlagen.
Es bleibt die Frage für die nächste Versammlung im Hochsommer: Warum nicht mal mit mediativen Techniken oder gar Profis arbeiten? Was hält Hausverwaltungen und WEGs eigentlich davon ab? Denn juristisch Recht zu haben ist eine feine Sache. Doch wer Menschen führen und durch Krisen navigieren will, sollte erst das emotionale Thermometer ablesen und die Gefühle anerkennen und freilegen, bevor man formalistisch die Paragraphen-Keule schwingt. Erst dann wird der Blick frei auf die dahinterliegenden Bedürfnisse, so dass das gemeinsame Interesse nach und nach besprechbar wird.